Заказать обратный звонок

Нужна ли помощь юриста при покупке квартиры в новостройке?

Операции с недвижимостью относятся к сделкам с повышенным количеством так называемых «правовых рисков». Только практикующий юрист с опытом судебной практики и ежедневной правоприменительной деятельности в области недвижимости, может квалифицированно и обоснованно проконсультировать клиента в отношении планируемой сделки, как на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном. Такой специалист способен определить наличие рисков и оснований для признания судебными органами  сделки с недвижимостью недействительной, во избежание утраты права собственности на объект недвижимости. Сможет юрист проконсультировать и в области налогообложения и перспектив получения налоговых вычетов.

Именно правовая защита интересов клиента в процессе приобретения или отчуждения объекта недвижимости способна обеспечить юридическую безопасность и законность сделки. Для квалифицированного юриста каждая сделка с недвижимостью индивидуальна. И это закономерно, поскольку подобные, на первый взгляд, ситуации могут значительно различаться и с правовой точки зрения, и с точки зрения механизмов разрешения возможных проблем.

Вот почему для квалифицированного юриста не существует понятия «шаблонного» или типового договора при заключении сделки. Каждую сделку и ситуацию юрист рассматривает индивидуально, формулируя положения договора под конкретного клиента и его ситуацию, действуя исключительно в его интересах с гарантией того, что договор будет составлен юридически верно и не будет содержать двусмысленных толкований.

В наше время существует масса правовых инструментов, позволяющих юристу осуществить качественную проверку объекта недвижимости, и тем самым гарантировать клиенту правовую безопасность проводимой сделки.

1388825

Считается, что Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве является одной из самых безопасных форм приобретения квартиры в новостройке и в полной мере защищает интересы Дольщика, поскольку ДДУ регулируется действием Федерального закона № 214-ФЗ (далее – 214-ФЗ). При этом, следует отметить, что несмотря на то, что Законодателем четко определены существенные условия такого договора и предусмотрена обязательная его государственная регистрация, ДДУ, как и любой иной гражданско-правовой договор, имеет свои нюансы. Соответственно, при его заключении практически неизбежно возникают правовые риски, которые может оценить, определить, а впоследствии и исключить, только юрист. В частности, он определит, заключается ли с клиентом именно ДДУ или иной документ, подменяющий ДДУ. Речь, к примеру, может идти о Предварительном договоре долевого участия, который не подпадает под действие 214-ФЗ, не подлежит государственной регистрации, и может являться «правовым» прикрытием для  мошеннической схемы. Не защищает подобный документ дольщика и от двойных продаж.

В отношении самого ДДУ юрист грамотно определит предмет договора — обязательство по передаче в собственность дольщика после завершения строительства конкретного объекта недвижимости. Именно это, а не любое иное обязательство, такое, как, например, участие в инвестиционной деятельности либо финансирование совместной деятельности по осуществлению строительства. Подобные формулировки зачастую используются недобросовестными лицами с целью «вывода» сделки из-под регулирования 214-ФЗ.  В подобных ситуациях результат для клиента один – перспектива признания такой сделки недействительной и, как следствие, — финансовая потеря вложенных материальных средств.

Юрист, в первую очередь, перед заключением ДДУ проверит наличие у застройщика следующего пакета документов:

- Разрешение на строительство, которое удостоверяет факт соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и право застройщика на осуществление строительства (при этом, разрешение должно быть выдано именно на строительство многоквартирного жилого дома, а не на нулевой цикл (строительство фундамента), а также — содержать срок его действия),

- документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок и его целевое использование,

- проектную декларацию.

Кроме того, юрист может проверить деловую репутацию, как самого Застройщика, так и генерального подрядчика. В самом ДДУ недобросовестный Застройщик может не четко прописать срок передачи объекта недвижимости Дольщику по акту приема-передачи, указав его лишь как приблизительный (ориентировочный). Между тем, такая дата должна четко быть прописана в тексте договора.

Недобросовестный застройщик также может нечетко определить и описать физические параметры объекта недвижимости (место его расположения, секция, метраж, количество комнат, этаж, адрес), цену, порядок оплаты. Юрист обратит внимание и на указанный в тексте ДДУ гарантийный срок, который регулируется действующим законодательством Российской Федерации и не может быть меньше гарантийного срока, установленного законодателем. Юрист проверит положение о том, с какого момента у Дольщика возникнет обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей, определит и включит в текст ДДУ именно необходимую формулировку, которая будет отвечать интересам Дольщика, а не Застройщика.

Итоговым этапом является государственная регистрация ДДУ, проводимая Росреестром, поскольку до момента осуществления государственной регистрации ДДУ считается незаключенным. Несмотря на то, что процедура сдачи документов является относительно простой, и на этом этапе может понадобиться помощь  квалифицированного юриста. Так, практика показывает, что отдельные застройщики, которые не дорожат своей деловой репутацией и своими дольщиками, могут уклоняться от исполнения своей прямой обязанности – предоставления необходимых документов для государственной регистрации ДДУ, и навязывать дольщикам за отдельную плату  свои услуги по осуществлению действий, необходимых для оформления договора. Это является прямым нарушением действующего законодательства Российской Федерации. И в этом случае помощь квалифицированного юриста просто необходима: при наличии грамотно составленной претензии, застройщики при подобных ситуациях предпочитают договариваться и предоставлять необходимые документы для государственной регистрации ДДУ.

832436bdfc47657

Нельзя не отметить, что актуальным вопросом на сегодняшний день остается вопрос покупки жилья на первичном рынке по договору уступки. Такая сделка также несет в себе определенные нюансы, содержит правовые риски и требует тщательной правовой экспертизы. Соответственно, юрист осуществит проверку не только условий Договора уступки (переуступки), но и самого ДДУ, стороной которого становится Клиент, проверит, оплачена ли квартира Застройщику в полном объеме до момента заключения Договора уступки, запросит и получит Справки о полной оплате от Застройщика, осуществит передачу Договора переуступки на государственную регистрацию в Россреетр. Кроме того, юрист в обязательном порядке позаботится о том,  чтобы, наряду с зарегистрированным Договором уступки со штампом Росреестра,  был также передан подлинный экземпляр ДДУ, а в случае, если в ДДУ указано несколько объектов (квартир), а Клиент приобретает только одну квартиру – нотариально заверенная копия ДДУ. В противном случае, у клиента возникнут проблемы в будущем при регистрации права собственности на квартиру и при получении налогового вычета.  Также юрист предостережет своего клиента  от передачи продавцу денежных средств до регистрации ДДУ в Росреестре.

%d0%b4%d0%b4%d1%83

«Приоритетным направлением нашей Компании является рынок первичного жилья и новостроек. Приобретая новостройку у нас, покупатель получает значительное количество качественных услуг, а также всю необходимую информацию, — комментирует ситуацию Оксана Футо, Заместитель руководителя юридического департамента ГК «Премьер», — Конкретный специалист компании сопровождает каждого клиента на протяжении всего цикла строительства от заключения ДДУ до получения свидетельства о праве собственности  на объект недвижимости, при этом клиент может не беспокоиться о сделке и защите своих интересов, так как решение возникших вопросов осуществляется  профессиональными специалистами  нашей компании».

Хочется еще раз отметить, покупка квартиры – это ответственный шаг.  Жилье в нашей стране для многих остается самой большой материальной ценностью. Приобретая квартиру, человек должен получать удовольствие от обладания собственным жильем, а не подвергать себя стрессам и страхам. Поэтому лучше довериться профессионалам, стоимость услуг которых, зачастую, несоизмеримо меньше возможных убытков, которых они помогают избежать.